作者: 凯·萨金特 | 2016-09-18 11:19

预测：企业园区将会成为一栋栋高楼

摩天大楼早已成为大都会的象征

在史无前例的城市迁移背景下，全世界的城市都将面临一个人口越来越密集的未来。联合国预计，到2050年城市居住人口将新增25亿。这个趋势推动了新城市的发展和现有城区的改造，并将城市的关键因素——住房、零售、餐饮以及步行可抵的办公场所融合在一起，形成城市核心，刺激投资，同时提升了城市居民的生活质量。

受城市空间所限，发展最为迅猛的莫过于耸立的高楼大厦了。在这里，你可以找到工作、生活和娱乐必需的资源和设施。这些高楼大厦的设计有着强烈的城市色彩，从形式上来说则是垂直层叠而成。这些新型垂直园区能够有效地应对日益加快的城市化进程、土地成本飞速提高、人口结构变化、经济推动逐渐削弱，以及越来越严峻的环境问题等，其应对这些问题的效能近乎90%。

当然，这种垂直模式也面临着自己的挑战：从外部来说是建筑物及其周边环境之间的关系;从内部来说，不同叠层的居民难以沟通。但是，人们正在通过设计上的创新解决这些问题，并且已经取得了巨大的成功，过去的平面模式正在离我们远去。

企业园区的遗产

为了懂得未来的垂直园区，就必须了解城郊企业园区的遗产。以20世纪大萧条时期为转折点，其后出现了数次大规模城市设计运动，以改造19世纪工业城市恶劣的生存环境。城市规划有了新的手法，不同用途的土地相互隔离，以最大化其内在的品质。城市核心被绿化带包围，生活、工作、娱乐和流通区域相互独立，相互隔离。这些规划与企业园区的设计原则背道而驰，揭开了分散化布局的篇章，并成为上个世纪很长时间里城市和郊区的规划主流。

在战后经济中，办公场所急需扩大，选址有3种选择：一、城区，但成本较高;二、城郊区域的小型办公室，但是停车空间有限;三、城市边缘地带的新规划区域。在20世纪50年代末，城郊白领专属设施市场推动了公园式办公场所的私人投资。这些安静、公园式的环境往往独立自主，面积较小，小于75英亩(30.3公顷)，容积率最多达到25%-33%(莫津戈，2011年)。布局、景观和土地使用严格控制，设计精心独到，带来的是有序、紧凑的环境。随着城镇公路网络的扩展，到20世纪80年代末，公园式办公场所已经遍布城郊。

事后我们认识到，这些设计给城镇带来了后患。尽管在建造和管理方面具有高效和经济的优势，但是，企业园区对于社会凝聚力毫无贡献，也无法形成多样化、充满生机的生活社区。尽管城郊维持了几十年的增长，但是城郊和城区办公场所之间的平衡已经发生了倾斜，社会开始倾向于更密集的工作和生活环境。舒适、熟悉、自给自足的城郊工作环境受到挑战，并逐渐被高层设计模式取代。

今天的理想办公环境

企业环境的发展受诸多因素影响，构建理想的办公环境其实就是在这些因素之间取得平衡。最近，关于工作环境的社会思潮开始越来越注重创新性的推动力，包括灵活性和变通性、创造性和创新性、使用性和功能性、健康性和宜居性、可持续性，以及或许也是最重要的因素——用户交流。

水平方向的城郊园区和垂直方向的城镇园区之间有着明显的区别：前者主要位于城郊，向外扩张，楼层面积较大;后者位于城区，向上扩张且楼面更为紧凑。而在如何建立人际关系方面，两者更是天差地别。选择哪种园区基本上由用户的价值观决定。

不过，除了这些区别，两者之间也有很多相似之处。两种园区类型有着相同的基本经济原则，即土地使用。与城郊园区不同，在高楼大厦中，楼层会复制重叠很多次，而楼层堆叠和相互关联的方式关乎成本以及租赁和转销价值。而且，一旦工作场所优选条件被重新定义，两者都会深受影响。过去，“工作”指的是一个有明确范围的地点，而现在，人们普遍认为，工作可以在任何时间、任何地点开展。过去，工作以程序为重，而现在则以创新为重，这就带来了灵活的工作方式。随着新一代成为工作的主力军，时间因素和灵活的工作方式越来越受到重视(普华永道，2013年)。在工作场所，对员工信任和放权，允许他们选择何时何处工作，具有至关重要的意义。这样做能够使空间的所有权从个人转移到集体，从而降低人际关系成本，并带来潜在的收益。如果再配合以组织文化和企业目标，工作场所就能够促进今天和明天的人力资源发展，并为之创造适宜的环境。

何以造就成功的垂直园区?

在垂直环境中，没有多少因素的影响力大于楼板本身，这是因为它们要比在郊区园区当中进行复制的次数多很多。为了确保工作场所以最可持续性的方式得到发展，必须确保以下因素保持平衡。

使用率

楼层的使用率可以通过以下实现：

• 提高规划的有效性，确保楼层结构有序。

• 用柱子清楚划分租赁空间，最大化租客的灵活性。

• 大楼主体部分的利用率基本接近90%。

功能性

实现功能性的关键因素之一是向大楼主体部分提供优化模块。以下是影响最大的因素：

• 通过营造高质量、以团队为基础的环境，帮助团队成员分享信息，增强彼此之间的肢体和视线交流，从而向团队工作提供支持。

• 为便利的生活设施留出设置空间。

• 确保租客能够根据不断变化的需求方便地重新设置场地。

空间进深

笔者认为，自然光对于以下有着特别重要的作用：

• 高质量的工作环境有利于身心健康和生产力。

• 高质量的社交环境有利于员工之间的互动。

• 能够带来高质量的环境收益，包括减少运营成本等。

可再分性

理想的情况是，一个楼层可以再分为多块区域，而且每块区域都有良好的入口、出口和设置，以供多名租客使用，同时能够：

• 为房主提供适宜的方案，对空间进行灵活的安排，以满足租客的需求;

• 确保居住灵活性，以满足租客不断变化的需求。

总结

最近几十年以来，关于何为理想的工作场所这个问题，不同利益相关方从社会、城市、组织和员工的角度进行了思考，而这些观点发生了巨大的变化。城区和城郊的工作场所之间有着明显的差异，也各有好处。

每种园区，不论是城郊的低层建筑、较密集城区的中层建筑，还是最密集地带的垂直高层建筑，都有着积极和消极的因素——为了实现居住的目标和期望，这些因素需要达到平衡。在当前城市化的大势所趋下，我们的重点必须转向如何改善城市环境。垂直园区之所以成功，就在于以“垂直”的方式整合了理想园区的物质内涵和社会期望。

不论是终端用户还是善于揣测的开发商，都认为长期的资产价值是开发项目的主要推动力之一。首要考虑的问题是这幢大楼有一个还是多个租户，而这幢大楼能否适应瞬息万变的市场是取得成功的关键因素。虽然这些问题有时由企业用户决定，有时由开发商决定，但是，潜在的目标和决定性因素基本是一样的。采用适宜的设计模式，确保这幢大楼能够经受住时间的考验，是很容易做到的。技术发展和文化变迁对未来工作场所模式的影响则无法预测，这就迫使人们使用适应性强、灵活的设施。

不论是实业还是投机，开发商都必须修建一座适合当地市场，并且卓尔不群的大楼，这样才能取得成功，并获得最丰厚的回报。垂直园区具有的特点为人们提供了一种方案，这种方案不仅能够适应不同用户采取的办公场所模式，还能够满足未来几年的需求。

凯·萨金特(Kay Sargent)，具备国际室内设计协会(IIDA)、美国工业设计师协会(ASID)、室内设计委员会(CID)以及能源和环境设计领袖(LEED)认证的专家资格，办公场所租借战略工作室主任，办公场所设计和战略问题专家。

史蒂夫·哈吉斯(Steve Hargis)，具备企业不动产(办公场所)大师资格，伍兹·贝格建筑事务所全球咨询专家，不动产咨询领域的知名带头人，在全球企业办公场所战略的制订和落实方面特别有建树。

(本文由全球企业房地资产与设施管理协会(CoreNet Global)特别供稿，翻译/南天)

(本文共同作者史蒂夫·哈吉斯，原载于《现代物业·设施管理》2016年第8期)