作者: 杨帆 | 2016-03-29 22:09

打造未来全球城市——RICS举办2015未来城市峰会

2015年6月17日，皇家特许测量师学会(RICS)在上海雅居乐万豪酒店举办主题为“打造未来全球城市”2015未来城市峰会。RICS邀请学术专家、政府代表、投资者、开发商、城市规划师、项目经理以及终端企业代表等，解析未来全球城市特质，探索中国城市通往全球一流城市之路。

关于国内外城镇化经验，商用物业360项目开发周期、智慧城市模型、全球资本市场、城市吸引力与基础设施建设等方面，峰会期间均有诸多精辟言论，值得《现代物业》向业界隆重推荐。

汤建仕

汤建仕(RICS行政总裁)：城市化的关键是如何结合农村

如今全球的变化趋势在不断加速，人们面临的环境并不可喜，尤其考虑到一个创新的环境，会引起地区之间可持续性的巨大差距。对于建筑环境方面，联合国认为总体上缺乏可持续性。环境专家面对这些变化，需要未来的专业技术，很多企业家考虑到就业问题，在这些方面上都受到了挑战。未来将有大量的技术变化，会使跨学科的合作成为主流。

另外一个关键的趋势是迅速的城市化，面对未来的老年化的问题，这些影响非常深远，会涉及住房、现有资产的分配以及土地利用等，但是最关键的问题是怎样将城市人口的环境以及农村的环境结合在一起。根据麦肯锡的一份调查，我们需要在基础设施方面投资。现在地产界投资已经回到金融危机之前的水平，市场、投资者都在不断关注地产行业，同时眼光会投向地产资源方面，这引起了专业人士对标准的追求，人们希望可以公开比较各种不同的资产以及资源，产生不少需求。

有创新才可以将有限资源发挥出更大的作用，人们现在生活在一个资源稀缺的环境当中，需要更好的利用土地，同时这种复杂的因素也会让我们对未来资源产生影响，在建立未来城市过程当中，应该怎样为人们提供食物也是巨大的问题。

伍江

伍江(同济大学副校长、教授，联合国环境署同济环境可持续发展学院院长)：为什么要搞“基础设施先行”

在2010年前后，中国全面城市化到来跟全球城市化到来的时间几乎吻合，中国的城市化水平和速度以及所处位置，跟全球的平均速度、平均水平是完全一致的，中国在当代城市化进程中面临的所有问题和挑战，以及它所找到的答案对全球具有更加普遍的意义。

估计到2030年中国的城镇化率大约会在65%到68%之间，去年年底统计城镇化率刚刚超过57.5%，还有10%到15%的人口会被城镇化，会持续每年1%的人口城镇化，这个速度在过去30年是极大的挑战。中国最大的问题是土地资源，中国的人均可使用土地远远低于世界的平均值，只占美国的大约六分之一。

中国政府更多是从粮食安全的角度来谈耕地保护，这非常重要，跟它同样重要是整个中国的生态环境。城镇化是否意味着土地完全转为人工，还是更高地保证使用效率和产出效率来利用我们的土地资源，让更多土地留出来作为农业和生态。

在城市规划的时候，会谈到两种不同的趋向——高密度和低密度。这两种趋势没有好坏，就宜居而言，低密度会好于高密度，人们都喜欢生活在自然环境好的生态里面，但是中国的条件不允许这样做，地球也不允许这样做。我们希望城市发展一方面是快速的，另一方面是高效的。一个城市、一个地区，如果一半以上的土地被建设了，这个城市将来的生态和宜居几乎是不可能的。那怎么办?今天户籍制度变得越来越无力，不可能通过强有力的行政手段来限制人口的移动，唯一的办法就是换一个思路想这个空间，不应该看做一个单一城市，而应该看成多个中心，由多个不同层级的城市组成的城镇群。在这个行政区里面有非常强大的众多人口中心城，同时还有很多新城，新城也具有一定的规模，还有大量的镇区，形成城镇体系。希望通过一个体系化的空间，来承载这样一个城镇化的进程。

有了这样一个空间格局，图上画好了没有用，怎么推?基础设施先行，这是上海乃至中国过去20年到30年发展的一条最成功的经验。中国有一个强有力的政府，强大的资源配置能力，在世界上很少有城市具备这种的能力。最近中国希望把这个经验推广到更大的地区，提出了亚洲基础设施投资银行的策略，提出了“一带一路”。

高效率的同时会带来很大弊端，人在城市里生活，会远离自然，有污染问题，过于拥挤的城市空间带来人心理上的障碍，怎么办?希望这个城市疏密有致，这种也是一种艺术的境界。中国古代画画写字都讲究疏密有致，城市也一样，有更加密的地方，同时又有更加疏松的地方，来保持它的生态的平衡，这是比较理想的模式。

纪达夫

纪达夫(Aedas凯达环球集团董事局主席、创始人)：城市枢纽有什么用，怎么用?

在2014年3月，国家颁布了新型都市化政策。这份政策的目标就是在保证新型城市化的系统中不断提升人们的生活质量，实现低碳、高效的使用城市土地，使用IT技术来实现智能化的城市。考虑到我们城市的文化，以及文化的各个节点，将这些文化的因素带入到新型城市当中，具体该怎么做?城市土地使用改革，意味着城市政府有责任来保护文化，同时保障劳动力就业。政府要对这些城市规划负责，提升环境控制计划。目前，环境控制已经很好，但未来还需要更好地保证城市政府的透明性。

高铁将中国的城市连结在一起，城市群会不断的协调增长，中国的东部会成为服务及高附加值的地方，其他区域会变成重工业区，从东部到西部的连接会由高铁来完成。

城市网络由基础设施来构成。这个网络并不只是基础设施本身，还包含社会的基础设施，社会和文化是不可见的城市的基础构造。所有的城市都包含农村，农村也是基本的基础设施所在，它们会延展形成城市的基本面。把这些基础设施中心，称为城市里面的村落，它包含的不只是交通网络，未来还包含各个地铁站。如果城市快速发展，比如当前伦敦的扩展，基础设施会过度荷载，就像蜘蛛网上有很多加载点，这个蜘蛛网就会破损。如果缺少整体规划，基础设施就会过度荷载。但是如果使这些枢纽中心化，就可以增强枢纽的基础设施。应当重新发现城中村在城市中的意义所在，我们造成城中村的情况会大大减少，污染也会随之减少。这些老旧的城市枢纽，已经有了基础设施，比如像大楼、其他建筑以及公园，这些已经建了很多年，可以利用原来的资源重新发展，而不是建造新的。

如果要使城市枢纽更加密集，对于建筑来说意味着什么?城市枢纽已有一定的密集度，不同的枢纽能否连接不同的中心，是一个新的看待问题的方式。如果密度增加，需要更多的公共空间，更多的土地，比如说当前存在的人行道已经不够了，需要不同的连接。公园或者空中的公园，陆地本身已经不够了。这种城市中的建筑集群应当向四方扩展，这是城市枢纽。早期的形势是在香港偶然建成的，一边是香港的中心，另一边则是中环中心区的行人天桥系统，它在第一层和地下空间都是连接起来的，而天台可以作为娱乐，平台也可以作为娱乐和行走空间，行人天桥连接不同的大楼以及架高的花园，有五层都可以在公共空间行走。在香港可以这样做，在中国其他城市也可以使用这种方法。人们越来越意识到建筑应该适应不同的环境，实现多功能的目标，它能够持续为人们服务50到100年。现在已经建立了这样的建筑，发现新的建筑的功能，也有不同的标签。

现在是在进程当中，中国会稍微休息一下，看看应该怎样进行组织架构。如今都市化的进程都是在模仿过去100年前西方的进程，其实中国的都市化进程，要远远超过西方的规模。当有新发明的时候，要考虑到整个提案是否有可行性，每个城市都必须采取自己的产业方式。

政府是基础设施的推动者，政府不主导城市就会陷入混乱。如果鉴于新加坡和香港之间就比较好了，所以政府要去决定这些基本的生活质量，以及怎么样达到这些质量的生活。

陈晓波

陈晓波(上海中心大厦建设发展有限公司常务副总经理)：超高层建筑是精神象征，领完身份证好戏才开始

高层建筑，特别是超高层建筑就实用功能形态上来说，在节能、环保等各方面和一般普通建筑存在明显的劣势，它的单位面积碳耗量、能耗，使用的方便性都不及一般的普通建筑。从绿色环保建筑，申请美国Leed认证的时候，很多专家是持否定态度。同样的建筑面积，如果建小高层或者多层的话，今后长期使用对环境的影响都会大大降低，这是不争的事实。为什么还建造超高层建筑?实际上很简单，在全球的城市化进程过程中，当一个区域已经形成城市形态，在相对集中的区域里面，还要进行发展，有经济的突破的话，那么超高层建筑已经成为不可避免的事实。

在城市化进程过程中，经济发展到一定程度，由于这个区域经济发展的需要，人们对整个区域经济的信心提升，超高层建筑自然而然就产生了，在一定程度上，超高层建筑不是简单意义上的建筑，而是一个城市或地域的地标。从这个角度来说，超高层建筑是不可避免的。它不仅是一种消费行为，也不只是简单的投资行为，而是精神层面上的大家共同认可的标志。

上海中心大厦，从建筑功能角度上，并没有被看成超高层。如果把它分割开来的话，可以看成有九幢12～14层的小高层。如果作为小区的话，就作为九幢小高层构成的共同社区，每幢小高层，都有自己独立的功能，提供给使用者舒适可用的空间。只不过由于地块的因素，在三万平方米的地方，把57万平方米的小高层群集聚在一起，把它叠加起来，形成超高层。这个理念推出以后，对整个大厦的布局和功能的分割完全颠覆了传统超高层建筑的理念。比如，人在里面活动的时候，不用从一百楼坐电梯到一楼吃午饭，因为是小高层叠加，每个小高层都有自己独立的休闲大堂，独立的公共活动空间和相对独立垂直的运输工具。把一楼进去的穿梭电梯串起来，就像从小区门口到每幢楼之间的穿梭巴士，把每幢楼共同连起来一样。

建筑需要全生命周期管理。建筑全生命周期怎么理解?建筑就像一个人，他的父母谈恋爱的时候，就是一个规划阶段，规划决定了他的遗传因子。而建设，仅仅就是从出生到18岁拿到身份证的过程，具有公民的身份，就是建设完成了。上海中心大厦，现在充其量是18岁，在申办身份证过程中，离100岁的寿命还有82年，后面要靠运营完成。全生命周期管理过程中更长的路，更大的难点是后面的82年。

葛汉文

葛汉文(莱坊上海董事总经理)：为什么摩天大楼依然那么值钱

新加坡、香港等大城市，它们的金融中心和摩天大楼联系非常紧密。但是，无论是国内还是跨国公司，都希望这个地方能够成为一个创新的理想工作场所。这些工作区，让人们在这里进行互动，摩天大楼是另外一种能够实现为员工提供理想办公地点目标的方式，在这些办公楼里面是一种新的开始，对于公司文化也是新的开始。

香港城市空中走廊

中国的办公楼里办公室的分布是分散化的。目前也有很多案例，从办公室回到CBD和城市的中心，更加贴近家庭，以及更加促进工作和生活的平衡。其中很多办公室有更衣室、洗浴间等，使它更贴近家里的环境。为人们提供特殊的环境，重要的组成部分，就是知识和技术。薪资部分差不多已经占到运营成本的一半左右，这个成本是不可量化的。如果成功人员流失，成本是不可估量的，摩天大楼也要对脑力工作人员或者说人才的进驻负责。

对于同等房租的指标排行，北京已经迅速改善了，关键的原因是很多国企，尤其是央企都成了这些高层建筑的租户，占了很多租户的位置，帮助租金增长。在上海浦东有类似的情况，很多国内的机构，例如财务机构、保险机构，都是租金增长的主要来源。浦东现在的空置率是7.3%，为全国最低的，然而市场上基本上是20%。摩天大楼在上海起到很高的溢价作用。

电子商务会引起商业中心的灵活性转变，人们会在家办公，工作更加灵活。现在逐渐发现，事实并不是这样，实际上生活和工作平衡更加重要。在家办公的孤立性是非常重要的因素，而商业集群和摩天大楼会使工作进程进一步的集中化，楼越建越高是一个趋势，也使得商业集群能够集中在当地。现在，必须限制城市向外扩张，要建立垂直社区，这样就会减少交通拥堵，在高峰时间增加交通效率。城市扩张的限制也驱动了摩天大楼的发展。

张平

张平(盈石集团研究中心总经理，RICS中国商业地产专业委员会主席)：REITS在中国有没有戏

全国待售商品房面积在十年前是1.5亿平方米，十年之后2014年底面积有6.2亿平方米。把6.2亿平方米面积铺开，会占到中国总的领土面积的65%，中国进入了高库存的时代，进入了存量房的时代。高库存意味着开发商资金越来越困难，融资渠道越来越有限，这种高库存使融资模式紧绷，政府的保障房也陷入困境。2015年政府有700万保障房目标，但是谁来建?以前盖房子是为了销售，但在欧美成熟的市场，开发商盖房子为了经营，这是本质上的区别。在这种形势下，很多房企走轻资产的路线，从以销售为目的的开发向一种以经营为目的的开发转型。

REITS一直都是全球房地产解决方案中非常重要的一种金融工具。截至去年第二季度，在全球有450支REITS的规模，总市值超过1.7万亿美元，美国市场占到35%，亚太市场占28%。从组织结构来看，都是法人信托的形式加合格的受托人，对资金规模有一定的要求。

中国没有一个真正意义上的REITS，REITS发行面临着非常大的困境，主要有五大困境：法律、税收、定位、物业和人才。

政府可以利用标准化REITS的落实过程去引导房地产开发商的经营模式的转变，从开发到销售到运营管理。如果REITS被落实，对于政府而言，可以减少对房地产、银行贷款过度的依赖，可以通过REITS有效整合民间资本。像淘宝，利用民间电商的效应。国内民间资本有非常大的空间。对于开发商而言，尤其具有非常高优质资产的开发商，有一个完美的退出机制，使更多的开发商完成从开发到资产管理的角色转变。如果开发商不再以销售为利益去追逐开发的利润，而变成追求租金最大化的开发，市场会推动整个行业向更良性的房地产市场发展，这对于整个行业的推动意义很大。对于投资者的机遇，REITS是标准化的投资金融产品，落实了标准化REITS，就可以大大降低投资门槛，可以整合更多的民间资本，吸引更多的个人投资者，让投资者有一个有效的渠道直接投资到房地产这个环节，把钱融进来。另外会吸引到很多国内的社保或者海外的金融机构，参与中国REITS市场的投资，分散他们的投资风险，降低房地产项目的投资门槛，迎来投资者的春天。

根据我们的调查结果，当做假设检验的时候，发现不管是从行业还是企业性质来看，展现的调查结果代表业内主流的观点。通过调查结果得出81%的受访者认为中国REITS市场发展的前景相对乐观。但也承认中国目前REITS发展存在最大的障碍，首先是引导性的政策缺失，第二是金融市场的不完善，第三是专业人才的稀缺。54%的受访者认为未来中国两年内官方不会公布标准REITS，但是86%的受访者认为，一旦中国有了标准化的REITS，会大大吸引包括海外基金的介入，标准化REITS出台跟海外真正意义上的REITS产品结构，包括产品的性质上会存在一定的差距。

什么样的物业类型最适合做REITS的标的物?27%的受访者认为写字楼是中国最适合做REITS的物业类型，其次是零售物业，再其次是组合性的产品，占19%。未来谁是REITS开放之后的受益方?一个是开发商和金融投资机构，占到37%和33%，另外两个各占15%的是以银行为代表的金融贷款机构和个人投资者。未来中国的REITS市场，写字楼和开发商将成为市场的焦点。

梁士毅

梁士毅(RICS中国区理事会主席，上海现代建筑设计集团教授、高级工程师)：小心超高层玻璃幕墙!

1987年，在外国建筑师的一起帮助下，我们设计了新锦江宾馆，一下子到152米。我1992年接任了公司领导职务，原来前任锦江宾馆结构设计者非常担心，因为锦江宾馆上面的幕墙只有20年的安全期，现在快到了，担心幕墙要掉下来了。当我要对这个事情负责任时，也很害怕。后来再看，原来1985年，我们设计的其他项目都有同类问题，都只有20年的安全期，现在随时可能掉下来到人头上。如果是低层建筑就没有这个问题。四年前，上海市政府关于这样的问题打了报告给当时的市委书记俞正声，问上海超高层这么多幕墙安全问题怎么办?俞正声说建委管，因为房地产局管救房子的是建委。建委非常紧张，派出的人集中了两三个月在全上海查，查出5,710多栋有问题，发出了5,700多张安全警告单，这个措施是有用的。因为实际上的安全期跟真正的安全期还有一段间隔，所以很庆幸，那时候集中处理了很多问题。

这件事情清楚的反映了，1985年我们对高层建筑是多么恐惧，专业人员技术上没有完全尽到安全责任，但是那以后，1989年，上海商城又建到165米，之后超高层(的建设速度)就降下来了。

实际上，上海的浦东陆家嘴的规划，我们内部的分析是比较失败的，从浦东、中央公园开过来，不敢向左拐弯，恰好隧道封掉一半，浦西过来，交通是非常失败的。吃个饭就在隔壁4.1公里却开了一小时四十分钟。今天在上海中心怎么开车?一个超高层加上边上两个超高层，伴随着大概五万人同时在20分钟要下来，这对周围的环境、周围的交通、周围人的生活质量，有非常大的影响。

郭家耀

郭家耀(奥雅纳全球董事会和东亚区董事会成员)：智慧城市没有模板

智慧城市是一种达到愿景的手段，而不是本身愿景。

在上海，高峰期的时候打不到车，你应该用过智能软件。有人肯定也用智能终端做过预定，这说明智慧城市已经存在了，很多智慧城市的特点在中国已经体现出来了，而且成为了人们生活的一部分。智慧城市不在于技术，不在于实践，也不在于未来十年会出现什么。实际上是已经存在的一些技术，这些技术已经在运行之中，而且很多公司、很多的人都在用。

私有领域也是积极的使用智能技术来提供更好的服务，服务于客户，同时获利，智慧城市就是在于利用我们已经存在的可行技术，通过一个可行的持续的业务模式来面对市民，包括服务、业务和监管方面，产生非常直接的影响。所以，政府的角色有两重含义，第一点就是要建立一个良好的环境，能够真正将私有领域的创造利用起来，发挥它对市民的价值潜力;第二点要负责去满足市场没办法满足的需求。

政府在智慧城市中的作用：第一是鉴别正确的监管结构的重要性。智慧城市发展有五个不同水平，现在很多中国城市达到了第三层，各个项目都得到了政府的背书，基本上可以瞄准四、五级了。在第四级，监管机构必须要能有ICT技术的创新，不光要负责日常功能和政府功能，关键是要有更高的风险和测试创造性的方式。政府第五级的结构关键在于能够在城市发展中找到一个战略性的优先级，决策者必须要有综合性的研究。第二是要找到正确的机制，实施采购或在金融上支持城市的服务。很多传统的政府采购流程不够好，不能够支持智慧城市的解决方案，有的时候采购周期过长，有时是选择的标准没有办法进行风险管理，政府愿意选择一些建立起来的公司，也会想别的方法去注资。智慧城市的策略需要很多不同机制，既使是有同一个主管机构管理，在融资之外，也需要资金让已有的政府官员有新的技能，来应对智能技术带来的新挑战，一些好的方案就能得到好的执行。最后，不应该把智慧城市的发展当成一个花钱的过程，而应该当做重要的战略信息去参考。

技术并不是单一的事情，很多时候在于它带来的变化。已经存在的技术，每一项都有自己的发展历程、发展规划。智慧城市一定是各个技术之间的沟通，没有任何一项单一的技术可以解决所有问题。智慧城市的关键就是创造这样的一个平台，无论何时何地，任何一个系统都可以在上面进行交互。关键是它的产出或者它有哪些可能性，可以让我们来应用，就是在已有的技术基础上，还可以应用哪些新的技术。现有的技术，以后还有很多的可能性，来最大化我们的产出。现在还没有最大化，还没有把所有的技术结合在一起。技术本身不是一个问题，它已经在那里了，存在就是合理的，所以它会越来越好。整个行业怎么去适应新的技术，也是一个管理目标。也不存在一个所谓标准化的智慧城市。

彼德·马歇尔

彼德·马歇尔(BDP上海公司总监)：借鉴历史发展未来城市

我们为什么要创造全世界一流的城市?主要的大城市是属于世界的。未来城市人口将会非常密集，而且是来自全世界的人口，大家都有同样的发展诉求，都想自己的城市变得非常有魅力，城市鼓励所有人住在这里，而且非常有活力。这种世界级的城市，拥有世界级的人口。

在利物浦，45年前，那里的人很极端地要求把老的建筑改掉。不能全部拆除，而是用新建筑融合到老建筑里面去，当新老融合的时候，会加进新的风景建筑、新的光线，就像是双翼一样。不是花多少钱或者待多长时间的问题，那里的人对城市是有感情的，我们要用新的建筑让老的建筑重新焕发生机。利物浦为什么能够在英国排第二大的历史城市，在二战的时候受到很多轰炸，奇迹般的在50年之后保留了非常多的历史风味。市长希望能够保住我们城市的历史，BDP(英国著名设计公司)就做了一个所谓的轴向视觉设置，它的意义在于调整视角的联系，让一个新区跟老区之间产生联系。

我居住过的城市，伦敦注重文化，有电影院、艺术，这是一个要点。巴黎也非常好，有历史。纽约纯粹就是活力，比如曼哈顿城区。香港应该就是效率。对于一个商业城市来说，包括对于一个商人来说，效率非常重要，还有商务生活的方式。这些都能够吸引全球的年轻商人。还有一点，我在北京、成都、重庆、深圳、上海都住过，体验过很多中国不同的城市，北京有一些方面是很美丽的，比如天安门广场，但不能说北京是最有街头文化的。而上海有外滩、黄浦江，就有这活力，蕴含非常大的潜力，能做更多像新天地这样的项目，我想上海有潜力成为世界级的城市。我也希望这一些项目都能够受益于中国很快的发展速度，受益于中国适应的能力。中国也渴求知识，有一些老的城市已经失去了活力，但是我希望中国能够保持活力。
（本文原载于《现代物业·设施管理》2015年第7期）