作者: 黄世孟 | 2016-04-13 10:06

台湾物业管理结合绿建筑、绿整维之发展

三月下旬我参加了台湾新建公有建筑提升绿建筑等级座谈会，曾专题演讲“从物业管理前期介入检视建筑设计质量之课题与方法”，座谈会场中的产、官、学各界聚焦绿建筑、新建筑课题。深觉简介物业管理结合绿整维之发展趋势，在《现代物业》杂志上交流，会有意义。

全面推动绿建筑落实建筑节能减碳之营建政策

台湾的绿建筑发展现况

台湾的建筑技术规则设计施工篇第十七章《绿建筑基准》，条文从第298条至第322条，详细规范建筑设计施工如何落实绿建筑的规范要求。绿建筑指标群有四类：生态、节能、减废、健康。(参见表1)相对应九项指标如下：

(1)生物多样性：生物系多样性、物种多样性、基因多样性;

(2)绿化量：绿化建筑物空地、屋顶、阳台及建筑立面，绿化被公认是吸收大气二氧化碳最有效的策略;

(3)基地保水：利用土地涵养水分，生态水循环;

(4)日常节能：空调、照明、外壳，减少建筑物耗能;

(5)CO2减量改善：减少建筑产业之二氧化碳排放量，结构合理化是节约建材与降低CO2的有效方法;

(6)废弃物：预筑化构建、空气污染防治，减少建筑产业之废弃物;

(7)室内环境：评估通风换气、隔音、采光、室内装修、室内空气品质;

(8)水资源：减少及回收建筑物用水;

(9)污水垃圾改善：垃圾集中场、良好的污水处理设备，管制建筑物污水垃圾量。

建筑物需经过官方指定机构审核，至少通过其中日常节能、水资源两项指标(七项)，共四项指标，才可取得候选绿建筑证书/建筑标章(参见图1)。绿建筑评量等级划分五等级，如表2所示的得分概率分布。换言之，欲取得钻石级评量的建筑设计，几乎需要通过生态、节能、减废与健康各指标的高标准评量。

图1 绿建筑标章

绿建筑未来推动方向

官方目前积极推展公有新建建筑物全面采用绿建筑设计，私有建筑物扩大适用范围与提升基准之策略。具体实施方式有二：(一)除特殊情况外，未来朝向公有新建建筑物，均应取得候选绿建筑证书与绿建筑标章[1]。继续完成扩大绿建筑基准专章管制范围，与提升基准之修正条文法制作业。(二)营建主管机关办理之重大建筑工程全面提升绿建筑设计，以取得黄金级以上绿建筑为目标。

建筑生命周期与绿建筑、“绿整维”之关系

何谓“建筑生命周期”、“建筑生命周期成本”?

每栋建筑物从策划阶段开始，经过规划、设计、施工、使用，乃至维修、再利用或更新拆除结束的整体过程，称为“建筑生命周期(Building Life Cycle)”。该栋建筑生命周期的整体过程中，各阶段所使用经费之总合，称为“建筑生命周期成本(Building Life Cycle Cost)”(参见图2)，简称LCC。依据建筑生命周期的时间序列程序，可划分为启动期的“设计管理”、建设期的“营建管理”与使用期的“物业管理”三阶段，简称建筑生命周期之“三管”[2]。

图2　建筑生命周期示意图

建筑生命周期中之“绿整维”课题

“绿整维”系指采用绿建筑理念与设计方法，从事建筑物之整建修缮、维护管理之缩写。前述营建机关积极推展公有新建建筑物全面采用绿建筑设计，私有建筑物扩大适用范围与提升基准之策略，全部聚焦于新建的建筑物。但是，新建筑落实绿建筑理想，犹如买块新布裁缝制新衣。相对于穿着衣服裁缝改旧衣服，经验告诉我们，后者整建维护是难多了。换言之，对于庞大的数量、已经既存的老旧建筑物，如何落实符合生态、节能、减废、健康发展之“绿整维”，我认为才是物业管理专业服务的明日商机。

图3 建筑生命周期之初期成本与营运成本

图3所示设计(Design)、建造(Construction)时期的建筑总经费称为“初期成本”，建筑物落成启用后，漫长岁月的长期营运维护(Operation & Maintenance)积累总经费，称为“营运成本”。任何一栋房屋的营运成本，远远大于初期成本，如此才更显现物业管理专业服务，可以贡献与参与建筑物整建、维护与管理的机会。

举例说明：日本政府建设省曾经针对公共建筑厅舍，建筑生命周期总成本的一项调查研究，显示建筑物初期成本(策划设计费0.4%、建设费15.8%)仅占建筑生命周期成本的16.2%。反观台湾积极推展以节能减碳观点的新建绿建筑，大部分属于消耗能源的营运管理费约占32.3%。我呼吁重视的“绿整维”之营运管理费，乃属人事、保全、保洁经费约占21.5%、设备修缮维护经费约占27.0%。(图4)

图4 建筑生命周期各阶段成本结构比例

物业管理与绿整维、绿建筑之商机

我多年来从事设施与物业管理的教学研究后，近年来习惯于“混搭风”思维，所谓“混搭”系将物业管理与其他各种类的专业主题互相衔接，尽管没有关系也想办法让两者发生关系。例如：

物业管理与都市更新[3];

物业管理结合建筑再生;

物业管理前期介入检视建筑设计质量。

本文物业管理结合“绿整维”的主题，就是在如此思维下的新产物。我如此努力的心情，其实是等待着产生创意的崭新机会。期盼能如同台湾的水果，创造出木瓜牛奶(木瓜+牛奶)、珍珠奶茶(珍珠+奶茶)，两者神奇的结合后，意外创造出可营销的新品牌、新市场。

结语

台湾的绿建筑营建政策固然进步，但往往在绿建筑启用的头几年，经常惨兮兮地以破费做收尾，经常听见如此的意见与批评，值得大陆同行们深思。反观之，物业管理专业服务必须审慎重视，社会既存且已经积累的房屋资产，协助老屋健诊与健康的延寿，老屋回渡“第二春”且活化再利用，这是物业管理的商机。请相信一次吧!时间，永远站在物业管理这一边。以此互勉。

注释：

[1]1999年台湾官方为了积极推动绿建筑政策，公开甄选“绿建筑标章”作为推动绿建筑的奖励标志，并将多年来的绿建筑相关研究成果汇集成《绿建筑解说与评估手册》，作为绿建筑的评估依据，同时也在“中华建筑中心”内成立“绿建筑委员会”，负责评选绿建筑标章之作业。可参见《现代物业》2011年04期《台湾智慧绿建筑发展与物业管理》。

[2]建筑生命周期的三管之称呼，是我在台湾大学土木所营建工程与管理组、台湾科技大学建筑研究所、台北科技大学建筑所、文化大学都建所，开授“建筑策划与物业管理”授课讲义使用之用语。

[3]见《现代物业》2011年10期。

(原载于《现代物业·新业主》2012年6期/总第225期)