作者: 马翊 | 2017-04-17 17:42

2017：老楼加梯是热点推动有难点

2017年各地的老旧小区改造计划出炉了，其中既有建筑增设电梯的改造最受关注。北京计划完成9个和加梯相关的老旧小区综合改造示范小区，上海、四川、山东、江苏等地也纷纷出台了加梯相关政策。

北京筑福集团下属公司北京金柚加梯(北京)科技有限公司(以下简称“金柚加梯”)2016年在北京市六城区增设电梯的试点工作遇到很多困难，但在福建和上海的推进工作比北京顺利。这些地方首先是政策支持，加梯的工作流程很顺畅;其次居民对加梯的认可度更高，活在当下，享受美好晚年是这些老人的愿望。

北京老楼加梯最难迈的坎：本单元必须全体业主同意，实行一票否决制

媒体报道显示，距2010年出台《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》(以下简称《意见》)已过去五年，北京市六层老楼成功加装电梯的个案却屈指可数。原因在于，根据《意见》，加装电梯必须征得本单元所有业主同意。“协调难”成了横在电梯加装面前最大的一道坎，特别是一些没有刚需的低层住户，常以遮光、噪音大等理由拒绝。众口难调，一户不同意，老楼装梯就泡了汤。

按照《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作方案》的精神，2016年北京市六城区每个区有4部电梯可以获得政府24万元的补贴。金柚加梯最终于2016年年底在朝阳区和丰台区取得了突破。经过市场调研发现，磨房南里小区有将近20个单元有加梯意向，但是最终只有三四个单元能够达成本单元100%同意。基本上每个单元都有超过80%居民同意，除个别单元因为住户不在国内无法联系以外，大部分人对增设电梯持支持和认可的态度，个别住户持反对意见，甚至多个单元仅一户不同意就被一票否决。因此试点的重要性显露无遗。有一个单元的几位老教授, 从组织增设电梯设计方案开始，就综合楼上楼下住户的不同需求提出多种建议，最终确定的方案是楼上楼下均有受益的多赢方案：采用外加连廊来解决平层入户问题，不仅真正实现无障碍出行，并且井道外围结构采用玻璃透明材质，将加梯后对光线的遮挡降到最小;方案还为一层住户设计了走廊作为补偿;费用采用楼层递增的方式收取，每层递增0.5个系数，楼上的受益多，多出费用。方案完善之后，几位老教授满心欢喜地开始进行入户调研，最终还是卡在了一层一户，经过多次协调，包括根据这户业主提出的意见进行方案修改，最终都没能达成一致。这件事情对几位老教授的打击特别大，他们认为增设电梯是惠民的大好事，需从大多数人的利益出发。

2016年北京市朝阳区老旧小区加装电梯试点工作，在磨房南里小区一单元于11月3日获得《项目确认函》，是北京市最早获得试点项目确认书的小区。但是在地下管线改道移动过程中，因燃气改造需要入户，遇到相邻单元一层住户的反对。不过他表示如果试点不仅是这一个单元，同时还有其他单元，他也不会坚持反对。所以，试点具有示范作用，对于北京市加梯的政策落实意义重大，笔者也希望所涉住户居民能从全局考虑出发。

北京市朝阳区农光南路3-4单元增设电梯效果图

金柚加梯北京项目负责人了解到，“最主要的障碍就是需要100%的业主同意，相信这也是全国加梯推进的共同难点。”一层住户对加装电梯的确没有需求，而对高层来说又是刚需，楼上楼下的意见很难统一，但如果楼型合适，金柚加梯可以突破这个难点。目前较多住户担心的遮光和噪音问题，都能从技术上解决。从其他省市已经加装电梯的工程经验来看，电梯运行声音和新建带电梯楼房的声音几乎相同，一层住户可以去有电梯的楼房进行实地考察。尤其是北京市要求既有建筑增设电梯需采用无机房电梯，而且新增加的连廊到电梯有近3米的距离，且居民主卧室在南面居多，而加梯入口多在北面，电梯设备的出厂噪音需控制在国家要求范围之内，电梯在运行过程中所产生的噪音逐步传播消减到住户家中几乎已经听不到什么了。在遮光问题方面，可以采用透明玻璃井道材质，既能保证光线通过，还可以保护隐私。

据北京当地媒体的报道，目前在北京加装一部电梯的费用大约在60万至100万元，半层入户基本是六七十万，平层入户根据楼型和设计不同，费用有一些差别，当然还跟所用外围结构和电梯品牌有直接关系。而真正有加梯需求的多数是七八十岁的老年人，由于退休金微薄，他们往往难以负担高昂的费用。为此，国内各试点城市已经施行了加梯资金补贴政策，如上海和厦门都对加梯项目给予40%的补贴，并明确了补贴上限，上海最高不超过24万元，厦门最高不超过22万元。同时，由于加梯项目涉及政府部门多方审批，厦门和佛山还实现了一站式办公，既明确了审批部门，又大大节省了审批手续的办理时间。虽然北京市六城区已规定每个区有4部电梯可以获得政府补贴，确定了补贴数额，但超出试点梯位的补贴政策和流程审批政策还未出台，其他区域也有加梯的需求。

福建泉州规划局简化流程

据东南网相关报道，泉州市住建局联合泉州市城乡规划局等7个部门共同出台泉建设〔2015〕21号《关于城市既有住宅增设电梯的指导意见》文件，指导小区业主自行申请增设电梯，同时在办理增设电梯审批服务时也已简化程序且全额免收配套费。泉州市城乡规划局将此类事项的方案审批和《建设工程规划许可证》审批合并办理，审批时限由13个工作日压缩至7个工作日，同时制定了详细的服务指南，并进一步简化申报材料，将“增设电梯协议书”、“委托书”、“行政审批申请表”整合成“增设电梯申请书”。泉州市城乡规划局还帮业主拟定了业主自主公示见证环节中所需的公示和见证的格式化范文，以备业主参照使用。

金柚加梯泉州分公司成立后，在泉州中心市区已落成加梯13部、福州省委办公厅家属楼落成21部、石狮市海关宿舍楼落成3部，目前尚有报批完成待建项目5部及有多个小区在整体加梯规划设计中。以市区田安路丰泽新村为例，整个小区为开放式小区，建于20世纪八九十年代，目前共有80多幢老旧楼房。这些楼房大多数有六七层高，共有超过1,000名老人常住小区，上下楼梯较为不便。金柚加梯联合社区、业委会，在重阳节前夕开展了重阳节为老人送金柚的活动。经过活动调研，丰泽新村的八成老人养老选择在所在小区居家养老，因为对老旧小区有感情，老邻居难以割舍。但是老旧小区没有电梯，上下楼极其不便，加装电梯是他们迫切的愿望。

社区领导对增设电梯便民出行的举措很支持，邀请金柚加梯为整个小区做了个整体规划。由于增设电梯会影响到部分绿化及停车位，金柚加梯也将立体停车库及小区景观工程重新规划设计。小区一起改造会让老旧小区面貌焕然一新。

上海老楼加梯正在步入正轨

根据2016年11月22日上海市住房和城乡建设委员会办公室印发的“沪建房修联〔2016〕833号”文件，目前上海市对既有多层住宅增设电梯立项审批有以下两点基本要求：1、加装幢90%以上业主同意(其他业主无明显反对意见);2、物业管理区域三分之二以上业主同意。

上海市爱建新村加装电梯后

上海市既有多层住宅增设电梯主要流程为：1、计划立项;2、规划审批;3、房屋安全性论证;4、施工许可;5、质量技术监督;6、竣工验收。其中与原来流程区别最大的是对各个流程需准备的资料以及各审批部门的审批时限做了明确规定，并将原来的图纸审查流程改为由上海市房科院组织专家评审。

对于既有多层住宅增设电梯上海市是最早出台补贴政策的城市，既有多层住宅增设电梯，市、区两级财政将给予加梯总投入的40%，最高不超过24万元的财政补贴，这给有增梯需求、同时又只有微薄退休金的老人们减小压力，增强了加梯的信心。

另外，对于既有多层住宅增设电梯，市、区两级财政将给予加梯总投入的40%、最高不超过24万元的财政补贴。

金柚加梯从2015年开始进入上海市场，主要业务为既有多层建筑增设电梯服务。从2015年至今，金柚加梯上海分公司已完成和正在实施的项目共计16部，其余全部为既有多层住宅加梯，包括怒江苑、梅川馨苑等上海市仅有的4个加梯试点项目。金柚加梯作为项目实施单位，还积极配合上海市房屋修建行业协会，参与了上海市既有多层住宅加装电梯指导手册的编制工作。

目前已进入试运行阶段的杨柳青路735弄爱建新村5号楼加梯项目，采用钢结构，电梯设备供应单位为上海三菱，于2016年7月8日开始施工，并于2017年1月20日通过设备验收，目前已经投入试运行。试运行期间，业主对项目整体情况反映良好。

(原载于《现代物业·新业主》2017第4期/总386期)