房屋所有权能否通过改扩建取得？

【案情简介】

陈顶顺(以下称老陈)老家在厦门岛外的新圩镇，他是家中独子，1998年，大学毕业后大约6年多，靠着家里的帮助和自己的积攒在岛内买房安家。父母不习惯岛内的喧嚣，也就留在新圩。陈家在改革开放初期建有3间私房，老两口身体一直不太好，也就没有像左邻右舍一样去翻盖楼房。2005年-2006年间，陈家父母因病相继离世，父母的遗产，包括老家的3间房屋由老陈继承。

新圩镇位于厦门市东北部，与厦门岛隔海相望，改革开放初期，两地交通靠海渡;上世纪90年代初，国内第一条跨海大桥——厦门大桥建成后，从岛内到新圩之间有了路桥，但要绕一个大圈。由于两地单程尚有50多公里的路途，老陈便委托新圩的远房表兄林添发(以下称阿发)代为照看老家的房子。阿发多子女，住房较紧张，在老陈的同意下，先让阿发的儿子住进其中的一间，其余出租。租金除去水电费、卫生费等杂费后，由阿发转款给老陈。

2007年夏秋，台风“帕布”、“蝴蝶”、“圣帕”、“罗莎”相继影响厦门，由于老屋年代较久，台风带来的豪雨造成房屋不同程度出现了地基下陷、屋顶漏水的现象。经过这4次台风，眼看小修小补已解决不了问题，阿发告急，老陈工作很忙，一直无法抽身回乡，就让阿发根据实际情况对房屋进行修缮，并转款8千元给阿发。为此，阿发退掉了租户，同时也为改善儿子的居住环境，自己又添上1.2万元，凑成2万元，征得老陈同意后，拆除了3间房屋的大部分房顶，新造了木梁顶，加固了部分墙体和地基，重铺了水泥地坪，并增开了窗户。事后，老陈继续让阿发代为照管房屋并允许阿发的儿子继续居住，其余房间还是由阿发代管出租。

新租户许经开(以下称阿开)作服装批发生意，把两间房都租下来。随着厦门实施岛内外一体化，新圩镇变得繁荣起来，阿开想把房屋改造成前店后厂的服装加工店。经与阿发商量，双方达成了协议：房屋改造所需的一切费用由阿开承担，改造后的房屋继续由阿开租用。协议签订后，阿开即着手改造房屋，将原房屋的一堵隔墙打通;为解决房梁跨度大以及防台风的问题，将原木梁房顶改建为预制板顶，将面街的墙体改为砖混结构，并且进行了室内外装修;根据开店的需要，在属于陈家的屋后空地上还搭建了约25平方米的小仓库1间。改建完成后，阿开利用此房屋开办了“玛莎蒂”服装店，后院生产，前门销售。

随着2010年4月底国内第一条海底隧道——翔安隧道通车以及厦门岛内外路网的升级，新圩到厦门岛内的交通裁弯取直，车程大为缩短。阿开的自产服装逐渐被来自岛内的品牌服装店挤压，开始滞销，仅能勉强维持。阿发想让阿开退租，利用原服装店的店面，自家开花店。正商量此事时，房东老陈却想收回全部房产，自己管理。

阿发对此十分不满，认为几年来，一直是自己在替老陈照管房子，现在老陈却在房屋的使用上面，一点都不让步，一点也不给面子;自家儿子先前一直住在其中一间房里，且自己又出了不少钱对房子进行了改建，这3间房，老陈竟不允许他使用或租用;再退一步说，他也应分得一间。阿开也认为，虽然自己的服装店效益不好，但自己投资将房屋大部分翻盖了一遍，而且还建起了先前所没有的约25平方米的仓库，至少应该拥有那仓库的所有权。阿发和阿开都不同意老陈恢复房屋自管。老陈认为自己继承的房屋，现在收回自管是理所当然的。为此，2010年10月，老陈向镇里的人民法庭提起诉讼，要求确认其对房屋的所有权。

【审理结果】

法院经审理认为，虽然阿发长期以来一直替老陈照管房屋，在房屋翻建时也承担了一定的费用，但阿发的行为应当视为一种代理行为，其结果应由被代理人承受。所以，阿发为翻建房屋而负担的1.2万元及其他费用，由老陈偿还给阿发。

阿开对房屋的改建是一种有协议约定的附合行为，且阿开在改、扩建房屋时就已签订协议，改造完成后的房屋继续由阿开租用，即改扩建后阿开对房屋的占用仍为租用，不发生所有权转移的效力，但老陈应当对阿开为改扩建房屋所支出的费用给予合理补偿。在此基础上，法院判决房屋所有权属于陈顶顺。

【法律评析】

本案争论的焦点在于，阿发、阿开对老陈所有的3间房屋的居住、管理、改扩建，是否可以成为房屋部分所有权转移的依据?主要涉及到两方面的法律问题。

所有权的取得方式

依民法基本原理，所有权的取得主要有2种方式：

(1)原始取得，即财产所有权的第一次产生或不依靠原所有人的权利而取得，包括：先占、生产、收益孳息、添附、无主物、罚没物的法定归属、动产所有权的善意取得、没收等等。

(2)继受取得，即新的所有人通过某种法律行为或法律事件而从原所有人那里取得财产所有权。

在本案中，阿发对房屋既不属于原始取得，也不属于继受取得，不能享有房屋的所有权。实际上，阿发的一系列行为，可以认为是一种代理行为。阿发与老陈之间，实际上是一种代理与被代理的关系。老陈的房屋需要管理，自己由于客观原因的限制，无法直接管理，于是委托自己的远房表兄阿发，阿发也接受了老陈的委托;阿发将房屋出租给阿开，与阿开签订改建、扩建房屋的协议，都征得了老陈的同意，说明这些都在老陈委托授权的范围之内，但不能由此而产生所有权转移的法律效果。

阿开作为房屋承租人，其在对房屋进行处置前就已经就改扩建后房屋的性质达成协议，即“改造完成后的房屋继续由许经开租用”，即其在房屋改建、扩建完工后的占用仍然是租用，房屋的所有权仍为老陈所有，阿开所提出的投资翻建房屋不能作为取得房屋所有权的根据。

非产权人在使用他人财产时增添附属物

1988年发布的最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定而又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”本案中，在老陈同意后，阿发对房屋进行了修缮、翻建，其行为属于有协议约定的附合行为，依民法原则，动产与不动产发生附合物时，附合物归不动产所有人，但动产所有人有权要求不动产所有人给予合理补偿。阿发修缮后的房屋仍归老陈所有，阿发在修缮过程中添加的1.2万元及其他费用，老陈应给予相应补偿;同理，阿开为经营方便，对房屋进行了改建、内外装修，还增建了一个小仓库，依约供其租用，属于有约在先，那么，阿开须返还房屋及小仓库的同时，老陈应当根据实际情况，对阿开改建、扩建房屋，增添小仓库时的资金、劳务等投入，进行适当的补偿。

总之，除非当事人另有约定，否则房屋所有权不因改建、扩建而发生转移或部分转移。依法行事，就可以减少处置物权方面的纷扰。